Appartamento, FICARAZZI
base d'asta
53.353€
bene numero 1
-
bene immobiliare
A - Appartamento -
descrizione
LOTTO UNICO: composto da n. 2 immobili e, segnatamente, da: 1 – Appartamento ubicato in Ficarazzi (PA) - Via Mare n. 57, piano II, censito all’N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio 1, particella 395, sub 3; 2 – Lastrico solare ubicato in Ficarazzi (PA) - Via Mare n. 57, piano III, censito all’N.C.E.U. del medesimo Comune, al foglio 1, particella 395, sub 6; I suddetti immobili sono stati dall’Esperto stimatore compresi in un unico lotto, in quanto, pur essendo divisibili in natura, il lastrico solare (bene n. 2) pertinenza dell’appartamento (bene n. 1), non può produrre reddito autonomamente. Il compendio pignorato, quindi, può essere descritto, distinguendo i beni che lo compongono, secondo la specifica che segue: 1) Appartamento ubicato in Ficarazzi (PA) - Via Mare n. 57, piano II Si tratta di un’unità immobiliare a destinazione d'uso residenziale, ad una elevazione fuori terra, posta al piano secondo di un corpo di fabbrica costituito da più piani ed ubicato nel centro urbano del Comune di Ficarazzi (PA). Esso si affaccia, ad Est, sulla via Mare e, ad ovest, su uno spazio privato adibito a parcheggio; a Nord ed a Sud, invece, l’immobile è delimitato da altri fabbricati in aderenza. L’edificio, all’interno del quale è ubicato l’appartamento oggetto di esecuzione, è sito esattamente in un’area consolidata, caratterizzata dalla presenza di molteplici servizi: urbani, ricreativi e ristorativi. La sua tipologia edilizia è del tipo a pseudo schiera. Esso, inoltre, ha pianta pressoché rettangolare ed è costituito da tre elevazioni fuori terra, oltre al terrazzo calpestabile, parzialmente chiuso con vano torrino scala, ripostiglio e w.c. Il collegamento verticale tra le diverse unità immobiliari che ne fanno parte avviene attraverso una scala interna, rivestita in marmo e con corrimano in ferro. Il fabbricato, originariamente costituito da due elevazioni fuori terra, ha una struttura originaria in muratura portante. Nel 1972, lo stesso è stato interessato da opere di ampliamento e sopraelevazione, eseguite in assenza di titolo edilizio e regolarizzate in seguito, con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 511/2000. Tali opere sono in c.a. del tipo struttura intelaiata, costituita da una serie di travi e pilastri, formanti maglie chiuse e solidali. I solai sono in struttura mista latero - cementizio, mentre il corpo scala è in c.a. La copertura è piana, a terrazza calpestabile e, come già specificato, è in parte chiusa dal torrino scala, da un ripostiglio e da un vano w.c. Il tamponamento esterno è realizzato in conci di tufo; le tramezzature interne, in segati di tufo e lo strato di finitura dei prospetti esterni è definito, sulla facciata prospiciente la via Mare, con intonaco del tipo LI-VIGNI, con colorazione nei toni del bianco e del giallo; i restanti profili sul lato corto dell'edificio, invece, sono allo stato grezzo e privi di colorazione. Al fabbricato, si accede dal civico n. 57 della via Mare e, attraverso un vano scala rivestito in marmo, si raggiunge l’appartamento pignorato. Quest’ultimo, interamente rifinito, è costituito da un ingresso – soggiorno, da due camere da letto e da un disimpegno dal quale si ha accesso al bagno, alla cucina e all'angolo cottura. Il pavimento è in scaglie di marmo, le pareti di cucina e w.c. sono rivestite con piastrelle di tipo ceramico, mentre tutte le altre sono rifinite con idropittura per interni. L’appartamento è dotato di un unico balcone, prospiciente la via Mare e posto in corrispondenza delle due camere da letto, mentre i restanti vani si affacciano sull'area retrostante adibita a parcheggio. Tutti gli ambienti, comunque, ricevono luce ed aria dall’esterno, attraverso aperture che permettono un’ottima aerazione ed illuminazione. In ordine alle aperture, si precisa che gli infissi sono in alluminio e dotati di zanzariere. Quelli interni sono bianchi e presentano vetri singoli; quelli esterni consistono in persiane e sono di colore marrone. La porta d’ingresso è blindata e con pannello di rivestimento in legno; le porte interne, invece, sono in legno del tipo tamburato e sono bianche, con inserti oro. L’appartamento è dotato di impianto elettrico, idrico – sanitario, telefonico, televisivo e citofonico; esso, inoltre, è munito di condizionatore del tipo split, per il raffrescamento dell’aria, e di boiler elettrico che garantisce la produzione di acqua calda. Le condizioni di manutenzione generale dell’unità immobiliare de qua sono buone. Essa non presenta segni di ammaloramento delle parti strutturali né di degrado delle superfici. Solo in corrispondenza dei solai dei vani w.c. e cucina, vi sono tracce di umidità e muffe, dovute alle infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza soprastante. Per quanto concerne la normativa urbanistica, si precisa che l’appartamento oggetto della procedura esecutiva de qua ricade, secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Ficarazzi, all'interno della zona territoriale omogenea "A1 - Centro storico della frazione di Ficarazzi" che comprende l’area della città antica. Il P.R.G. individua le zone A1, A2 e A3 come zone di recupero, normate da piano di recupero che, facente parte delle prescrizioni esecutive allegate al P.R.G., definisce le modalità e le tipologie di intervento, per l’approfondimento delle quali si rimanda interamente alla perizia di stima. Per quanto concerne la conformità catastale, si precisa che l’immobile presenta delle irregolarità. Invero, come si legge nell’elaborato peritale, al momento dell’accesso del 2.04.2025, nell’appartamento sito in Ficarazzi (PA), Via Mare n. 57, P. II, sono state riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi e la situazione riportata nella corrispondente planimetria catastale, in atti presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale - Territorio di Palermo. Le irregolarità, in particolare, consistono: - nella demolizione di una parte del tramezzo che divideva il soggiorno dall'ingresso; - nella diversa destinazione d'uso di alcuni vani e, segnatamente del vano cucina adibito a vano w.c., del vano w.c. trasformato in angolo cottura e del soggiorno che è adibito a vano cucina; - nella difformità delle aperture esterne, con ampliamento o diminuzione delle stesse e con modificazione, in una delle due camere da letto, della porta finestra in vano finestra; - nell’ampliamento, in senso longitudinale, e nella copertura con tettoia del balcone prospiciente la via Mare; Come evidenziato dal nominato CTU, le opere realizzate in difformità all’ultimo titolo abilitativo possono essere regolarizzate, mediante Segnalazione Certificata di inizio Attività, ai sensi dell'art. 22, del D.P.R. n. 380/2001 (nella Regione Sicilia, art. 10 della L.R. 16/2016). Dovrà essere presentato, presso l'Agenzia delle Entrate di Palermo, sezione Territorio - Catasto Fabbricati - il modello di variazione (Doc.Fa), con oneri e competenze pari a circa € 1.000,00. Si precisa che, per ogni altra informazione al riguardo, si rinvia interamente alla perizia di stima. Al fine di accertare la conformità edilizia ed urbanistica dell’appartamento posto al piano secondo del fabbricato di Via Mare n. 57, l’Esperto stimatore ha avanzato al Comune di Ficarazzi, richiesta di accesso alla documentazione tecnica ivi esistente dalla quale è emerso che, con riferimento al bene in questione, risulta la Concessione Edilizia in sanatoria n. 511 del 28.03.2000, finalizzata a regolarizzare le opere di ampliamento, soprelevazione, fusione e divisione in tre unità immobiliari di un fabbricato preesistente, di tre elevazioni fuori terra, sito in Ficarazzi, Via Mare n. 59. Analizzando lo stato attuale dei luoghi, i provvedimenti edilizi autorizzativi, gli elaborati acclusi all'ultimo titolo abilitativo (Concessione Edilizia in sanatoria n. 511/2000) e la documentazione a corredo è emerso che l’appartamento de quo non è del tutto conforme. Sono state, infatti, riscontrate delle difformità scaturite dalla: 1) dalla demolizione di una parte di tramezzo che divideva il soggiorno dall'ingresso; 2) dalla diversa destinazione d'uso di alcuni vani: cucina adibita a vano w.c., vano w.c. adibito ad angolo cottura e soggiorno a cucina; 3) dall’ampliamento o diminuzione delle aperture esterne e, in particolare, del vano finestra della camera da letto 2 che negli elaborati tecnici allegati alla Concessione Edilizia in Sanatoria risultava essere una porta - finestra; 4) dall’ampliamento del balcone prospiciente la via Mare, in senso longitudinale e dalla realizzazione di una tettoia sullo stesso; Come evidenziato nell’elaborato peritale, cui si rinvia per ogni altra informazione, tali difformità possono essere regolarizzate, mediante SCIA - Segnalazione Certificata di inizio Attività, ai sensi dell'art. 22, del D.P.R. n. 380/2001 (nella Regione Sicilia, art. 10 della L.R. 16/2016), allo stimato costo, comprensivo di spese tecniche e competenze, di circa € 5.000,00. 2) Lastrico solare ubicato in Ficarazzi (PA) - Via Mare n. 57, piano III, censito all’N.C.E.U. del medesimo Comune, al foglio 1, particella 395, sub 6 Si tratta di un’unità immobiliare, adibita, in parte, a terrazza calpestabile e, in parte, ad accessorio dell'appartamento del piano secondo, per la presenza di un vano w.c. e di un vano ripostiglio. L’immobile de quo è posto al piano terzo di un fabbricato, sito nel centro urbano del Comune di Ficarazzi (PA), in un’area consolidata caratterizzata dalla presenza di molteplici servizi: urbani, ricreativi e ristorativi. L'edificio di cui il bene fa parte si affaccia, ad Est, sulla via Mare ove è posto l'ingresso, e, ad Ovest, su uno spazio privato adibito a parcheggio; a Nord ed a Sud, invece, è delimitato da altri fabbricati in aderenza. La sua tipologia edilizia è del tipo a pseudo schiera. Esso, inoltre, ha pianta pressoché rettangolare ed è costituito da tre elevazioni fuori terra, oltre al terrazzo calpestabile, parzialmente chiuso con vano torrino scala, ripostiglio e w.c. Il collegamento verticale tra le diverse unità immobiliari è realizzato attraverso un vano scala rivestito in marmo e con corrimano in ferro. Il fabbricato, originariamente costituito da due elevazioni fuori terra, ha una struttura originaria in muratura portante. Nel 1972, lo stesso è stato interessato da opere di ampliamento e sopraelevazione, eseguite in assenza di titolo edilizio e regolarizzate in seguito, con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 511/2000. Tali opere sono in c.a. del tipo struttura intelaiata, costituita da una serie di travi e pilastri, formanti maglie chiuse e solidali. I solai sono in struttura mista latero - cementizio, mentre il corpo scala è in c.a. La copertura è piana, a terrazza calpestabile e, come già specificato, è in parte chiusa dal torrino scala, da un ripostiglio e da un vano w.c. Il tamponamento esterno è realizzato in conci di tufo; le tramezzature interne, in segati di tufo e lo strato di finitura dei prospetti esterni è definito, sulla facciata prospiciente la via Mare, con intonaco del tipo LI-VIGNI, con colorazione nei toni del bianco e del giallo; i restanti profili sul lato corto dell'edificio, invece, sono allo stato grezzo e privi di colorazione. Al fabbricato, si accede dal civico n. 57 della via Mare e, attraverso un vano scala rivestito in marmo, si raggiunge l’unità immobiliare de qua. Quest’ultima è costituita da una terrazza calpestabile di circa 53,50 mq sulla quale sono stati realizzati anche un vano w.c., avente una superficie lorda di 3,80 mq ed un’altezza di 2,40 ml, ed un vano ripostiglio, avente una superficie lorda di circa 10,20 mq ed un’altezza di 2,10 ml. Il bene è uniformemente rivestito da pavimentazione di tipo ceramico, i vani ivi realizzati presentano una copertura del tipo a pannelli sandwich, le pareti sono rifinite con intonaco del tipo Li Vigni e le porte esterne sono in alluminio. Le caratteristiche strutturali e le condizioni di manutenzione generale del bene risultano discrete. Invero, sono presenti segni di degrado delle superfici e di distacco dell'intonaco, in corrispondenza di tutti i muri perimetrali della terrazza calpestabile oltre che lesioni che delineano le travi di copertura del torrino scala. La pavimentazione, inoltre, risulta ammalorata e con ristagni d'acqua, a causa di una evidente rottura nel collegamento tra la riserva idrica e la tubazione di adduzione di acqua alle abitazioni sottostanti. Si precisa, infine, che, come sottolineato dal CTU, nell’immobile in questione è stata rilevata la presenza dell’impianto elettrico e di quello idrico – sanitario, realizzati sottotraccia, nel rispetto della normativa vigente. Si precisa che, sul lastrico solare de quo, grava una servitù prediale, costituita in favore dell'appartamento ubicato al piano primo. Essa, risultante dall’atto di Compravendita stipulato dalla debitrice esecutata, riguarda gli impianti tecnici ed ha, in particolare, ad oggetto il mantenimento di un serbatoio per la riserva idrica e di una antenna ovvero di parabola per la ricezione televisiva. Con riguardo alla normativa urbanistica, si fa presente che il lastrico solare oggetto della presente procedura ricade, secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Ficarazzi, all'interno della zona territoriale omogenea "A1 - Centro storico della frazione di Ficarazzi" che comprende l’area della città antica. Il P.R.G. individua le zone A1, A2 e A3 come zone di recupero, normate da piano di recupero che, facente parte delle prescrizioni esecutive allegate al P.R.G., definisce le modalità e le tipologie di intervento, per l’approfondimento delle quali si rimanda interamente alla perizia di stima. Per quanto concerne la conformità catastale, si precisa che l’immobile presenta delle irregolarità. Invero, come si legge nell’elaborato peritale, al momento dell’accesso del 2.04.2025, nel lastrico solare sito in Ficarazzi (PA), Via Mare n. 57, P. III, sono state riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi e la situazione riportata nella corrispondente planimetria catastale, in atti presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale - Territorio di Palermo. L’esperto stimatore ha appurato, in particolare, la non corrispondenza della situazione attuale con i titoli abilitativi, dovuta alla realizzazione sul terrazzo calpestabile di due vani, di cui uno destinato a w.c. e l’altro a ripostiglio. Come evidenziato nella perizia di stima, cui si rinvia per ogni altra precisazione al riguardo, le opere realizzate in difformità all’ultimo titolo abilitativo, non sono, con riferimento alla superficie ed al volume, regolarizzabili. Infatti, dall'analisi della documentazione allegata alla Concessione Edilizia in sanatoria n. 511/2000 del 28/03/2000, emerge che non risulta esistere volumetria residua nel lotto su cui è stato edificato l'intero edificio. Quindi, come sottolineato dall’Esperto stimatore, è necessario ripristinare lo stato dei luoghi. Al fine di accertare la conformità edilizia ed urbanistica del bene posto al piano terzo del fabbricato di Via Mare n. 57, l’Esperto stimatore ha avanzato al Comune di Ficarazzi, richiesta di accesso alla documentazione tecnica ivi esistente dalla quale è emerso che, con riferimento al bene in questione, risulta la Concessione Edilizia in sanatoria n. 511 del 28.03.2000, finalizzata a regolarizzare le opere di ampliamento, soprelevazione, fusione e divisione in tre unità immobiliari di un fabbricato preesistente, di tre elevazioni fuori terra, sito in Ficarazzi, Via Mare n. 59. Analizzando lo stato attuale dei luoghi, i provvedimenti edilizi autorizzativi, gli elaborati acclusi all'ultimo titolo abilitativo (Concessione Edilizia in sanatoria n. 511/2000) e la documentazione a corredo è emerso che l’unità immobiliare de qua non è del tutto conforme. Sono state, infatti, riscontrate delle difformità in quanto, sul terrazzo calpestabile sono stati realizzati due vani: uno destinato a w.c. e uno a ripostiglio. Come evidenziato nell’elaborato peritale, cui si rinvia per ogni altra informazione, le opere “realizzate in difformità all’ultimo titolo abilitativo in ordine alla superficie e al volume” non possono essere regolarizzate. Infatti, come già evidenziato, dall'analisi della documentazione allegata alla Concessione Edilizia in sanatoria n. 511/2000 del 28/03/2000, emerge che non risulta esistere volumetria residua nel lotto su cui è stato edificato l'intero edificio. E’ necessario, quindi, ripristinare lo stato dei luoghi, con un costo di demolizione stimato dall’Esperto in circa € 3.000,00. Si precisa che, per ogni altra informazione utile, si rimanda interamente alla perizia di stima. Il lotto di vendita – composto dalle descritte unità immobiliari, viene posto in vendita per il diritto di Piena Proprietà (1/1), nello stato di fatto, di diritto ed urbanistico in cui si trova, i quali risultano dalla documentazione in atti, e con tutte le pertinenze, ragioni, servitù attive e passive legalmente esistenti, meglio descritti nella relazione di stima depositata il 15.05.2025, dall’Arch. Carlo Castrenze Borzelliere, che deve intendersi qui richiamata e trascritta ed alla quale si fa rinvio, anche per tutto ciò che concerne l’esistenza di eventuali oneri e pesi, a qualsiasi titolo gravanti sul bene e che potrà essere consultata dall’offerente sul Portale delle Vendite Pubbliche, sui siti internet www.astegiudiziarie.it., www.immobiliare.it, www.asteannunci.it, e sui portali collegati al sistema aste – click offerto dal Gruppo Edicom. Si precisa che nell’atto di pignoramento sono stati perfettamente identificati i diritti reali dei beni pignorati in capo agli esecutati. Il diritto di proprietà corrisponde alla titolarità degli stessi in forza di atto pubblico di donazione. Il compendio immobiliare pignorato è occupato, anche se la debitrice esecutata lo abita soltanto nei periodi di ferie, essendo residente e dimorando altrove.
Attenzione: Il servizio di cartografia è aggiuntivo rispetto alla pubblicità giudiziaria e indipendente da essa. La mappa può non rispecchiare esattamente l'ubicazione dell'immobile ed è utile al solo fine di fornire un riferimento generico per la sua localizzazione ed un ausilio alla consultazione. Il servizio è fornito da terze parti e si basa sui dati della cartografia digitale ad oggi disponibile.
