Banche, il nuovo CRR 3 impone stime prudenziali sui valori immobiliari

L’Europa alza l’asticella della prudenza.

Dal 1° gennaio 2025 il regolamento CRR 3 impone alle banche di accompagnare i finanziamenti immobiliari con stime prudenziali sul valore degli immobili a garanzia: non più solo valutazioni spot, ma proiezioni che captino l’andamento ciclico dei prezzi sul medio-lungo periodo. Il punto è cruciale: le oscillazioni dei valori immobiliari, anche se temporanee, possono riverberarsi sulla solidità degli istituti di credito.

Il nuovo quadro richiede il calcolo del cosiddetto Property value, ossia la perdita potenziale del valore di mercato di un immobile rispetto al valore attuale, calcolata sull’intera durata del finanziamento. Obiettivo: evitare sorprese nel caso di inversioni cicliche significative, fissando sin d’ora uno sconto prudenziale sui valori medi di mercato.

Secondo le elaborazioni di Nomisma, la perdita attesa di valore immobiliare nei prossimi 30 anni, per effetto della sola componente ciclica, si collocherebbe mediamente tra il -4,2% e il -6,2%. La stima non è uniforme sul territorio. Nei capoluoghi di provincia la perdita media stimata a 30 anni è intorno al -4,5%. All’interno delle città, le location centrali mostrano maggiore tenuta rispetto alle periferie. Nelle città metropolitane le flessioni dovrebbero essere inferiori rispetto agli altri capoluoghi. I comuni minori sono più esposti, con una perdita potenziale media attorno al -6,25%. Mentre nelle località turistiche la flessione si stima più contenuta (-4,24%).

Con l’obiettivo di rendere disponibili proiezioni di medio-lungo periodo, Nomisma ha sviluppato un modello basato su banche dati proprietarie e una serie storica dal 1988 ad oggi, in grado di rappresentare i cicli immobiliari passati, con una copertura capillare su tutto il territorio italiano, con riferimento alle più importanti tipologie immobiliari. Per le banche il nuovo obbligo significa integrare nei processi di valutazione modelli che guardino oltre l’immediato, aggiornandoli regolarmente e differenziando le stime per localizzazione e tipologia. Per i mutuatari e gli investitori, la novità porta maggiore trasparenza sul rischio di valore nel tempo e potrebbe riflettersi su condizioni di credito e politiche di pricing. In sintesi, il CRR 3 impone una lettura più prudente e di lungo periodo del mercato immobiliare: non per allarmare, ma per rendere più robuste le banche contro le oscillazioni che la storia mostra essere parte integrante del mercato.